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掌握小学生都能理解的7个指标实现全球无忧置业

2017-04-19 18:20:23|瑞安居

房地产利润高，造就了许多富翁，让屌丝瞬间变土豪。不光开发商赚钱，买房做投资的人也期待着升值和收租，从中赚到一笔。

买房不可能瞎买瞎赚，其中一个难以回避的问题，就是信息不对称，担心被卖方坑。

尤其在海外买房时，地理距离、信息、语言等多方面障碍，将信息不对称进一步放大。

要想不被忽悠，有何药方？可以做哪些调研，使在海外房产投资过程中，掌握更多可靠信息，增强自己的判断力？

给大家介绍一些连小学生都能理解的数据指标，供大家参考。当然，这些指标中许多也能应用到国内，对于选择投资地点具有一定借鉴意义。

1人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从1975年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：world population review）

人都往外跑，买房的人肯定更少，更别提底特律早已有很多废弃住宅和写字楼。这也是前些年，我们经常看到“底特律1美元别墅”新闻报道的原因了。

相反，在跨国移民净流入的多伦多，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

下图中，多伦多的外国移民（浅蓝色）最多，使得其人口净流入量遥遥领先于加拿大的其它城市。

加拿大2016-2020年各大城市净移民预测（来源：普华永道）

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

人口数据主要搜索来源主要是World Population Review网站，各国各城市的人口统计报告、移民报告等。

2汇率变动

去海外买房要兑换外币，因此不得不考虑汇率波动。用外币计价的房产，其汇率涨跌直接对投资收益造成影响。

有位朋友，2014年在英国买了一套20万英镑的公寓，当时英镑兑人民币汇率是10.5，也就是说他花了210万人民币购得公寓。两年多过去了，公寓价格上涨10%，现在能卖到22万英镑。

然而，他最近却很郁闷，因为英镑跌倒了历史低点的8.2-8.5左右。

英镑/人民币汇率处在历史低位（来源：www.xe.com）

也就是说这套升值后22万英镑的公寓，如今只值人民币180-187万人民币。也就是说，他这笔看似赚钱的投资，若以人民币计价，则亏损了20万。

如果有后悔药，让位这朋友将以180万人民币买到这套房，享受到英镑处于历史低位的好处。因此，如果去海外买房，一定要参考历史汇率价格。这对找准投资时机很重要，将直接关系到投资收益。

许多财经类数据网站都提供汇率搜索，如www.xe.com，彭博社，海外瑞安居作为海外无忧置业门户也提供汇率查询等。

3失业率情况

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房了。失业率高低，也就成为考虑当地房产投资价值的一个有利因素。

一般来说，没活儿干的人越少，房价上涨的概率越大。相反，没有固定收入的人增多，大家都穷得吃土，谁还有钱买房呢？

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

因此，考察某地的失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

失业率较容易获得，可在谷歌搜索关键词“unemployment rate”，加上需要查询的地区，基本都能找到官方权威数据。

4年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。海外房产投资时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。有时，如果买下一套房产，却不一定很贵。这就有了高租金收益率的基础。

例如一套位于东京市中心港区的小户型投资房。面积28㎡，售价99万人民币，每月房租净收入为4100人民币。

其年化租金收益率计算方法为：月租金4100乘以12（个月），再除以房价99万，得出其年租金收益率为4.97%。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了。当然，多多益善。

租金回报率可谷歌搜索“rental yield”加上地区名。还有一些房地产网站，如美国的Zillow，会提供租金预测值，可用于计算年租金回报率。

5流动性水平

房产增值后，如想卖出，则需要考察房产的流动性，主要以房屋市场待售天数为参考依据。

以近来异常火爆的多伦多为例，其每年的待售天数可谓逐渐缩短，2016年的平均待售天数仅为15天。

大多伦多历年平均市场待售天数（来源：TheRedPin）

也就是说，一套房子上市开卖后，两周内基本就能售出。对于房地产这一流动性较差的资产，这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了，流动性越好，就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。流动性数据可用谷歌搜索“Days on market”加上地区、城市名。

6房屋空置率

前面提到人口因素，如果人口外流，一定程度上会增加当地空置房数量。房屋空置率也就是大家要考虑的另一个因素了。

空置率的算法是：待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积。空置率越高，房屋使用率就越低，泡沫越大。

按照较常见的判断标准，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为房屋库存严重积压。

还是拿底特律来举例，市区的租金回报率经常能达到10%以上，可为什么很难吸引大批投资者呢？

空置率就是一个重要原因，就算租金回报高，但如果很难租出去，一切都是白搭。根据底特律第一商业日报报道，当地去年第一季度空置率，仍然高达18.7%，属于危险区间。

因此，房屋空置率这一指标，也能为自己评估出租收益作出一定的指导。该指标可通过谷歌搜索“vacancy rate”和所在地区名字查找。

7治安与犯罪率

顺着往下说，最后不得不关注的，就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域或城市，这些地方应该要尽量避免。

以美国为例，可以在网站www.familywatchdog.us上查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

继续拿无辜躺枪的底特律举例。

下图是底特律市区的犯罪分布。可以看到，有些街区治安犯罪案件发生很密集，而有些区域则相对较少。选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。

总结

有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

数据不会骗人。

上述指标包括了宏观和微观，能在相当程度帮大家确定投资房产的国家、城市、社区，也是较容易能通过自己搜索，而得到的数据指标。什么？这些指标都要用英文搜，英语水平欠佳，咋办？

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